สำนักงานทนายความรับว่าความและให้คำปรึกษากฎหมายทุกประเภท

      
 
ผู้เขียน : นวพล ผ่องอำไพ   หัวข้อ : เช่าทรัพย์ , เช่าซื้ออ่าน 1132 / ความคิดเห็น 0
รูปประจำตัว
นวพล ผ่องอำไพ
  • 1 กระทู้ที่เริ่มไว้
  • 1 มีนาคม 2553
รูปไอคอน
หัวข้อ : เช่าทรัพย์ , เช่าซื้อ
7/1/2558 15:06:00

เช่าทรัพย์

 คือ สัญญาที่ ผู้ให้เช่า นำทรัพย์สินออกให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์ในระยะเวลาจำกัดและผู้เช่าจ่ายค่าตอบแทนผู้ให้เช่า


สัญญาเช่าที่มีหลักฐานเป็นหนังสือ

-สัญญาเช่าที่ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ  ผลคือ จะฟ้องโดยอ้างสิทธิตามสัญญาไม่ได้(ยกเว้นจะเป็นสัญญาเช่าพิเศษที่ฟ้องขอให้จดทะเบียนให้ได้)

-สัญญาเช่าที่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงชื่อผู้ให้เช่าแต่ไมได้จดทะเบียน   ผลคือ ฟ้องให้รับผิดในการเช่าได้ไม่เกิน ๓ ปี

-สัญญาเช่าที่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงชื่อผู้ให้เช่าและจดทะเบียน     ผลคือ ฟ้องให้รับผิดในการเช่าได้ไม่เกิน ๓๐ ปี

(ตามกฎหมาย ระบุว่า ตลอดชีวิตผู้เช่า แต่ทางปฎิบัติคือ ๓๐ ปี)


หน้าที่ของผู้เช่าและผู้ให้เช่า

-ผู้ให้เช่าต้องส่งมอบทรัพย์ที่เช่าในสภาพที่เหมาะแก่การใช้แก่ผู้เช่า และต้องซ่อมบำรุงทรัพย์ที่ให้เช่าในกรณีจำเป็น(คือหากไม่ซ่อมย่อมไม่อาจใช้การได้หรือขาดความสะดวกเป็นอย่างมาก)

-ผู้เช่าต้องจ่ายค่าเข่าครบและตรงกำหนด และ ซ่อมบำรุงทรัพย์ที่เช่าเล็กน้อย รวมทั้งใช้ทรัพย์ที่เช่าตามปกติประเพณี  หรือตามสัญญา

ทั้งนี้ หากฝ่ายใด ผิดหน้าที่ตามที่กล่าวไปแม้ ข้อหนึ่ง อีกฝ่ายยอมเลิกสัญญาได้ทันที โดยไม่ต้องแจ้งก่อน


กรณีผู้ให้เช่าตายหรือผู้เช่าตายระหว่างสัญญาเช่า 

ผู้ให้เช่า ตายสัญญาไม่ระงับ  ทายาทผู้รับโอนที่ดินต้องผูกพันธ์ตามสัญญาเช่า กรณีผู้เช่าตาย สัญญาเช่าระงับเพราะการให้เช่าถือเอาความไว้วางใจในตัวผู้เช่าของผู้ให้เช่าเป็นสำคัญ  เมื่อผู้เช่าตายความไว้วางใจจึงหมดไป(เว้นแต่สัญญาเช่าพิเศษซึ่งตกทอดแก่ทายาทได้)


คำมั่นจะให้เช่า

๑)     เป็นการแสดเจตนาฝ่ายเดียวของผู้ให้เช่าโดยต้องมีข้อความแน่นอนในเรื่องอัตราค่าเช่าและระยะเวลาในการเช่า โดยแจ้งก่อนสัญญาเก่าจะหมดลง

๒)     โดยคำมั่นจะให้เช่าที่มีกำหนดให้แจ้งกลับ ผู้เช่าก็ต้องแจ้งกลับในกำหนดที่ แต่ถ้าไม่มีกำหนดให้แจ้งกลับก็ต้องแจ้งกลับก่อนสัญญาเช่าเดิมหมดลง

๓)     หากผู้ให้คำมั่นจะให้เช่าตายก่อนสัญญาเช่าหมด ผลคือ คำมั่นไม่เสียไป เว้น ทายาทผู้เช่าทราบการตายและตอบรับคำมั่นหรือขัดกับเจตนาของผู้ให้เช่า

๔)     เมื่อคำมั่นที่เสนอมามีเงื่อนไขเดิม และมีการรับคำมั่นนั้น ผลคือ เกิดเป็นสัญญาเช่าใหม่ โดยไม่ต้องทำสัญญาเป็นหนังสือใหม่ (ทางปฎิบัติควรทำเป็นสัญญาฉบับใหม่) กรณีที่เป็นคำมั่นที่มีเงื่อนไขใหม่ ผลคือ เกิดเป็นสัญญาเช่าใหม่ โดยต้องทำสัญญาเป็นหนังสือใหม่ มิฉะนั้นจะฟ้องอ้างสิทธิตามสัญญาเช่าไม่ได้

๕)     กรณีที่มีการโอนทรัพย์ที่ให้เช่าไปก่อนมีการรับคำมั่นที่เสนอไป ผลคือ คำมั่นนั้นระงับไป ไม่มีผลถึงผู้รับโอน เว้นแต่ยินยอม


สัญญาเช่าพิเศษ

คือ สัญญาเช่าที่ผู้เช่า ยอมเสียเงินจำนวนมากเป็นค่าก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างบนทรัพย์ที่เช่าให้แก่ผู้ให้เช่าหรือค่าซ่อมแซมโครงสร้างสิ่งปลูกสร้างที่เช่าบนทรัพย์ที่เช่าให้แก่ผู้ให้เช่าหรือยกสิ่งปลูกสร้างที่สร้างขึ้นบนทรัพย์ที่เช่าให้แก่ผู้ให้เช่า


การโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์ที่ทำสัญญาเช่าพิเศษเอาไว้ระหว่างที่สัญญาเช่ายังไม่หมด

๑)     สัญญาเช่าพิเศษที่ไม่ได้จดทะเบียน   ผลคือ ไม่ผูกพันธ์ผู้รับโอน เว้นแต่ผู้รับโอนเป็นทายาท

๒)     สัญญาเช่าพิเศษที่จดทะเบียน   ผลคือ ผูกพันธ์ผู้รับโอน


การโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์ที่ทำสัญญาเช่าเอาไว้ระหว่างที่สัญญาเช่ายังไม่หมด

๑)  สัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียน   ผลคือ ไม่ผูกพันผู้รับโอน

๒) สัญญาเช่าที่จดทะเบียน   ผลคือ ผูกพันธ์ผู้รับโอน (เฉพาะสิทธิหน้าที่ตามสัญญาเท่านั้นที่ผูกพัน)


การโอนสิทธิการเช่า(เซ้ง)และการให้เช่าช่วง 

๑)การโอนสิทธิการเช่า(เซ้ง) สามารถทำได้โดยผู้ให้เซ้งทำเป็นหนังสือถึงผู้เซ้ง โดยไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนอีกแต่อย่างใด

๒) เมื่อเซ้งแล้ว ผู้เซ้งใช้สิทธิแทนผู้ให้เซ้งต่อไป

๓)แต่หาก เจ้าของทรัพย์ที่ให้เช่า ยินยอม ก็เลิกสัญญาได้

๔) การเช่าช่วง จำเป็นต้องทำหลักฐานเป็นหนังสือ มิฉะนั้นจะถือว่าอยู่โดยอาศัยสิทธิคนเช่าเดิมเท่านั้น

๕) ทั้งนี้เมื่อเช่าช่วงแล้ว ผู้เช่าช่วงต้องจ่ายค่าเช่าแก่ผู้ให้เช่าโดยตรงเท่านั้น

๖) ถ้าผู้ให้เช่าไม่ยินยอม เป็นเหตุบอกเลิกสัญญาได้และ ถือว่าผู้เช่าช่วงอยู่โดยอาศัยสิทธิของผู้เช่าเท่านั้น


การเลิกสัญญา 

๑)กรณีระบุกำหนดระยะเวลาการเช่าเอาไว้   ผลคือ สัญญาเลิกเมื่อครบกำหนดโดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้า

๒)กรณีมิได้ระบุกำหนดระยะเวลาการเช่าเอาไว้   โดยมากเกิดจาก การที่ทำสัญญาเช่ากันโดยกำหนดเวลาเช่าไว้ ต่อมาเมื่อครบสัญญา ผู้ให้เช่ายังคงอยู่ในทรัพย์ที่เช่าต่อไป โดยผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง(เช่น ไม่ยอมรับค่าเช่า , ส่งหนังสือบอกเลิกสัญญา) หรือ มีการทำสัญญาเช่าที่เลี่ยงกฎหมาย โดยการทำสัญญาเช่าขึ้นมาหลายฉบับในคราวเดียวกัน แต่ละฉบับเช่ากันแค่ ๓ ปี เพื่อเลี่ยงการไปจดทะเบียนการเช่า กรณีนี้จึงมีผลบังคับได้แค่ ๓ ปีและหลังพ้น ๓ ปีแล้ว หากผู้ให้เช่ายังคงอยู่ในทรัพย์ที่เช่าต่อไป โดยผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง ก็เป็นการเช่าที่มิได้กำหนดระยะเวลาในการเช่าเอาไว้เช่นกัน หรือ สัญญาเช่าเกิน ๓ ปี แต่ไม่ได้จดทะเบียน กรณีนี้จึงมีผลบังคับได้แค่ ๓ ปีและหลังพ้น ๓ ปีแล้ว หากผู้ให้เช่ายังคงอยู่ในทรัพย์ที่เช่าต่อไป โดยผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง ก็เป็นการเช่าที่มิได้กำหนดระยะเวลาในการเช่าเอาไว้  ผลก็คือ  คู่สัญญาต้องปฎิบัติตามสัญญาเช่าเดิมที่ทำกันไว้

๓) การบอกเลิกสัญญาเช่ามิได้ระบุกำหนดระยะเวลาการเช่านี้ ผู้ให้เช่าต้องแจ้งผู้เช่าล่วงหน้า ๑ งวดการจ่ายค่าเช่า ในวันครบกำหนดจ่ายค่าเช่า(บอกสิ้นเดือนนี้แล้วได้อยู่ต่ออีก ๑ เดือนครบสิ้นเดือนหน้า จึงค่อยออก) แต่ไม่ต้องเกิน ๒ เดือน

 

อายุความ

-ผู้ให้เช่าฟ้องเลิกสัญญา , เรียกค่าเสียหายขาดประโยชน์จากทรัพย์ที่ยังไมไ่ด้รับคืน ๑๐ ปี นับแต่ผิดสัญญา

-ผู้ให้เช่าฟ้องผู้เช่าให้รับผิดเกี่ยวกับสัญญาเช่า หลังจากผู้เช่าส่งมอบทรัพย์ที่เช่าคืน ๖ เดือนนับแต่ส่งมอบทรัพย์ที่เช่าคืน

-ผู้ให้เช่าที่เป็นผู้ประกอบกิจการให้เช่าฟ้องเรียกค่าเช่าสังหาฯ ๒  ปี นับแต่วันผิดนัด

-ผู้ให้เช่าฟ้องเรียกค่าเช่าสังหาฯ ๕ ปี นับแต่วันผิดนัด

-ผู้ให้เช่าที่เป็นผู้ประกอบกิจการโรงแรมหอพักฟ้องเรียกค่าที่พัก ๒  ปี นับแต่วันผิดนัด

-ผู้ให้เช่าฟ้องเรียกค่าเช่าอสังหาฯ ๕ ปี นับแต่วันผิดนัด

 

 

เช่าซื้อ 

ผู้ให้เช่านำทรัพย์ให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์ในระยะเวลาจำกัด โดยมีเงื่อนไขว่า หากผู้เช่าใช้เงินครบตามจำนวนที่ตกลงกัน จะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่เช่าแก่ ผู้เช่าต่อไป


การบังคับใช้กฎหมาย 

    เนื่องจากเป็นการผสมกันระหว่างสัญญา เช่าทรัพย์และซื้อขายมีเงือนไข จึงต้องปรับใช้กับกฎหมายทั้งสองเรื่อง


การฟ้องอ้างสิทธิตามสัญญา 

ต้องทำเป็นหนังสือเท่านั้น(หมายถึง ทำเป็นเอกสารและลงชื่อคู่สัญญา)


กรรมสิทธิ์โอน 

 จะโอนเมื่อมีการจ่ายเงินครบจำนวนตามที่ตกลงกัน(ทันทีเป็นไปโดยผลกฎหมาย)


การเลิกสัญญา 

-ผู้เช่าซื้อเลิกสัญญาเมื่อใดก็ได้ โดยการส่งมอบทรัพย์คืน(กรณีถูกทรัพย์ที่เช่าซื้อแล้วไม่ทักท้วงก็ถือว่าเลิกสัญญา(แต่ต้องจ่ายค่าส่วนต่างขายทดตลาดขาดทุนตามที่ตกลงในสัญญาเอาไว้)

-ผู้ให้เช่าซื้อเลิกสัญญาได้ หากผู้เช่าซื้อค้างค่างวดติดกัน ๒ งวดขึ้นไป(งวดเดียวตามตกลงกันก็ได้) หรือ ทำผิดสัญญา

     แต่ปัจจุบัน เฉพาะรถยนต์และมอเตอร์ไซด์ ที่ต้อง สามงวดขึ้นไป และต้องบอกกล่าวล่วงหน้า ๓๐ วันอย่างน้อย ก่อนที่จะมีการยึดรถได้)ตามพรบ.คุ้มครองผู้บริโภค ๒๕๒๒และฉบับแก้ไข ปี ๒๕๔๑  และพระราชกฤษฎีกากำหนดหลักเกณท์และวิธีการในการกำหนดธุรกิจที่ควบคุมสัญญาและลักษณะของสัญญา ๒๕๔๒ และประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจเช่าซื้อ รถยนต์ รถจักรยานยนต์ เป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา) ๒๕๔๓

 

ผลของการเลิกสัญญา 

๑)ผู้ให้เช่าเรียกเช่าซื้อที่ค้างชำระมิได้ แต่ยังเรียกค่าเสียหายอื่นๆได้เช่น ค่าใช้ทรัพย์ระหว่างที่ยังไม่มอบทรัพย์คืนและไม่ต้องคืนค่างวดที่ส่งมาแก่ผู้เช่าซื้อแต่อย่างใด

      ทั้งนี้เมื่อมีการยึดรถแล้ว ก่อนขายทอดตลาด ๗ วัน ต้องมีการส่งหนังสือแจ้งก็ผู้เช่าซื้อโดยวิธีไปรษณีย์ตอบรับไปตามที่อยู่ซึ่งได้แจ้งไว้ เพื่อให้มาเข้าสู้ราคาตามส่วนที่ยังส่งไม่หมด และเมื่อขายแล้วขาดทุนเท่าใด ผู้เช่าซื้อต้องจ่ายเงินตามจำนวนนั้นเฉพาะกรณีที่เกิดการประมูลหรือขายทอดตลาดที่เหมาะสมเท่านั้น ส่วนค่าใช้จ่ายอื่นๆที่เกิดจากผิดสัญญาของผู้เช่าซื้อ ๆต้องจ่ายตามที่ผู้ให้เช่าซื้อได้จ่ายไปจริง กรณีจะปิดยอดทั้งหมดในคราวเดียว ผู้ให้เช่าซื้อต้องลดดอกเบี้ยลง ๕๐ % ตามตามพรบ.คุ้มครองผู้บริโภค ๒๕๒๒และฉบับแก้ไข ปี ๒๕๔๑  และพระราชกฤษฎีกากำหนดหลักเกณท์และวิธีการในการกำหนดธุรกิจที่ควบคุมสัญญาและลักษณะของสัญญา ๒๕๔๒ และประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจเช่าซื้อ รถยนต์ รถจักรยานยนต์ เป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา) ๒๕๔๓

 

กรณีกำหนดวันจ่ายค่างวดเอาไว้แล้ว แต่ผู้เช่าซื้อจ่ายช้ากว่ากำหนดและผู้ให้เช่าซื้อรับเอาไว้ 

 ถือว่าไม่ติดใจเอาวันที่จ่ายค่างวดเป็นเรื่องสำคัญ ผล คือจะบกเลิกสัญญาเพราะผิดนัดจ่ายค่างวดไมได้ เว้นแต่มีข้อตกลงว่า หากมีการผัดผ่อนค่างวดคราวใด ให้ถือว่า ผัดผ่อนเฉพาะคราว



 
Online:  22
Visits:  2,317,351
Today:  95
PageView/Month:  37,383