สำนักงานทนายความรับว่าความและให้คำปรึกษากฎหมายทุกประเภท

      
 
ผู้เขียน : นวพล ผ่องอำไพ   หัวข้อ : ซื้อขาย , ขายฝากอ่าน 910 / ความคิดเห็น 0
รูปประจำตัว
นวพล ผ่องอำไพ
  • 1 กระทู้ที่เริ่มไว้
  • 1 มีนาคม 2553
รูปไอคอน
หัวข้อ : ซื้อขาย , ขายฝาก
7/1/2558 15:03:00

 

ถาม สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด คืออะไร

ตอบ คือสัญญาซื้อขายที่มีไม่มีข้อความในสัญญาที่แสดงให้เห็นว่าคู่สัญญาจะไปจดทะเบียนภายหลัง

 

-การฟ้องร้องคดี กรณีซื้อขายโฉนดที่ดินต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนหากไม่ทำย่อมเป็นโมฆะ , กรณีซื้อขายที่ดินมือเปล่า เช่น ภบท.๕ ,สค.๑,นส.๓,นส.๓ ก.,ใบจอง ต้องมีการมอบการครอบครองตามความจริงหรือระบุในสัญญาว่ามอบการครอบครองให้แล้วณ.วันที่เท่าใด  หากไม่ทำย่อมถือว่าไม่มีการทำสัญญาเกิดขึิน

 

-การได้สิทธิครอบครอง  กรณีซื้อขายโฉนดที่ดินเมื่อมีการส่งมอบการครอบครองตามความจริง ถือว่าผู้ซื้อเจตนาครอบครองเป็นเจ้าของแล้ว(แต่ไมได้กรรมสิทธิ์เพราะสัญญาเป็นโมฆะ), กรณีซื้อขายที่ดินมือเปล่า เช่น ภบท.๕ ,สค.๑,นส.๓,นส.๓ ก.,ใบจอง เมื่อมีการส่งมอบการครอบครองตามความจริงหรือระบุในเอกสารแล้ว ผู้ซื้อก็ถือว่าเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามกฎหมาย


ถาม  สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ยังไมได้ส่งมอบทรัพย์ตามสัญญา ต่อมาคนซื้อไม่จ่ายเงิน  ว่าทรัพย์เป็นของใคร

ตอบ  ผู้ซื้อเพราะสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด กรรมสิทธิ์โอนตั้งแต่ตกลงซื้อขายแล้ว


ถาม  กรณี ข้างต้น ถ้าคนซื้อยังไม่จ่ายเงิน ทรัพย์เป็นของใคร

ตอบ  ผู้ซื้อเพราะสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด กรรมสิทธิ์โอนตั้งแต่ตกลงซื้อขายแล้ว


ถาม  สัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข คืออะไร

ตอบ  คือสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ที่มีเงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์ในอนาคต ถ้าหากมีการทำตามที่ตกลงกันไว้


ถาม  สัญญาซื้อขายที่มีเงือนไข ว่าถึงวันเกิดผู้ซื้อแล้วจะโอนให้ ใช้ได้หรือไม่

ตอบ ใช้บังคับได้ เป็นสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์


ถาม  สัญญาจะซื้อจะขาย คืออะไร

ตอบ  คือสัญญาซื้อขายที่มีข้อความในสัญญาที่แสดงให้เห็นว่าคู่สัญญาจะไปจดทะเบียนที่สำนักงานดินในภายหลัง เช่น จะแบ่งแยกให้ภายหลัง  ,จะจดทะเบียนให้หลังจากจ่ายเงินครบ ,ให้ผู้ขายจดทะเบียนแก่ผู้ซื้อรายย่อยอีกทีโดยตรง หรือจะมอบการครอบครองที่ดินหรือบ้านให้ภายหลัง

 

-การฟ้องร้องคดี กรณีจะซื้อจะขาย โฉนดที่ดิน ภบท.๕ ,สค.๑,นส.๓,นส.๓ ก.,ใบจอง ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ , วางมัดจำ หรือชำระหนี้บางส่วน อย่างใดอย่างหนึ่ง ก็สามารถฟ้องได้

 

-การได้สิทธิครอบครอง กรณีจะซื้อจะขาย โฉนดที่ดิน ภบท.๕ ,สค.๑,นส.๓,นส.๓ ก.,ใบจอง ถือว่าผู้จะซื้อครอบครองแทนผู้จะขายตราบเท่าที่ยังไม่จดทะเบียน

 

ถาม  สัญญาจะซื้อจะขาย โดยวันทำสัญญา ผู้จะขาย ยังไม่เป็นเจ้าของทรัพย์ที่จะขายได้หรือไม่

ตอบ ได้เพราะยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์แต่อย่างใด


ถาม  สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ที่จะฟ้องร้องได้ต้องทำอย่างไร

ตอบ  ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน หากไม่ทำเป็นโมฆะและฟ้องไม่ได้ด้วย


ถาม  สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ใช้กับทรัพย์ใดบ้าง

ตอบ  อสังหาฯ สังหาฯพิเศษ


ถาม  ซื้อขายที่ดินเสร็จเด็ดขาด แต่ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน แต่ส่งการครอบครองแก่คนซื้อ ใช้บังคับคนขายให้ไปจดทะเบียนได้หรือไม่

ตอบ  ได้ เพราะการซื้อขายสมบูรณ์ในแบบของการส่งมอบการครอบครองแล้ว


ถาม   สัญญาจะซื้อจะขาย ที่จะฟ้องร้องได้ต้องทำอย่างไร

ตอบ  วางมัดจำ , จ่ายหนี้บางส่วน , มีหลักฐานเป็นหนังสือ ถ้าไม่ได้ทำฟ้องไม่ได้


ถาม  สัญญาจะซื้อจะขาย  ใช้กับทรัพย์ใดบ้าง

ตอบ  อสังหาฯ สังหาฯ


ถาม   กรณี ซื้อรถยนต์แล้ว ๑ อาทิตย์ ต่อมาเกิดเครื่องยนต์เสีย ผู้ขายต้องรับผิดหรือไม่

ตอบ  ต้องรับผิดเพราะ ความชำรุดบกพร่องเกิดจากตัวรถบกพร่องเองและเหตุชำรุดน่าจะเกิดก่อนหรือขณะส่งมอบรถ


ถาม  กรณีข้างต้น หากมีรถอื่นขับมาชนทำให้ เกิดชำรุดบกพร่องในเครื่องยนต์ ผู้ขายต้องรับผิดหรือไม่

ตอบ ไม่ต้องเพราะ มิได้เกิดจากตัวรถโดยตรง


ถาม  อายุความฟ้องให้รับผิด เหตุชำรุดบกพร่อง นานกี่ปี

ตอบ ๑ ปีนับแต่ ทราบเหตุ (แต่ปัจจุบันนี้ มี พรบ.คุ้มครองผู้บริโภค คอยดูแลในเรื่อง สินค้าหรือบริการไมได้มาตราฐานอยู่แล้ว ซึ่งมีอายุความ ๒ ปี นับแต่ทราบเรื่อง)


ถาม  ซื้อที่ดินโดยระบุในสัญญาว่า หากรังวัดได้เนื้อที่เท่าใด ให้คิดเงินตามนั้น ต่อมาเนื้อที่หายไปเกิน ๕% ของที่คาดเอาไว้  ไม่ซื้อได้หรือไม่

ตอบ  การระบุว่า รังวัดได้เนื้อที่เท่าใด ให้คิดเงินตามนั้น ถือว่าเป็นการซื้อยกแปลง แม้จะขาดไปเกินหรือไม่เกิน ๕% ของที่คาดเอาไว้  ก็ยกเลิกสัญญาไม่ได้


ถาม  ซื้อที่ดิน โดยระบุเนื้อที่เอาไว้ ต่อมารังวัดปรากฏว่าหายไป ๕ % ของเนื้อที่ซึ่งทำสัญญาเอาไว้ ผู้ซื้อไม่ซื้อได้หรือไม่

ตอบ  ได้แต่ต้อง แสดงได้ว่าถ้าขาดเนื้อที่ไปแม้เพียง ๑% ก็จะไม่เอา


ถาม  ข้อสัญญาที่ว่า หากรังวัดที่ดินแล้ว ขาดหรือเกิน ๕ % ของเนื้อที่ตามสัญญา ผู้ซื้อจะต้องซื้อ ใช้บังคับได้หรือไม่

ตอบ  ได้ ไม่ขัดต่อกฎหมาย


ถาม  ซื้อแหวนมา ต่อมามีคนอ้างว่าเป็นเจ้าของมา ขอคืน  คนขายแหวนให้ต้องรับผิดหรือไม่

ตอบ  บุคคลภายนอก ถือสิทธิ์ดีกว่าผู้ซื้อแหวน ผู้ขายต้องรับผิดใช้เงินที่รับไปคืนพร้อมดอกเบี้ย ๗.๕ ต่อปี


ถาม  อายุความในการฟ้องถูกรอนสิทธิ์ มีเท่าใด

ตอบ  กรณีที่ เสียทรัพย์คืนไปโดยสมัครใจ ต้องฟ้องคนขายใน ๓ เดือน นับแต่วันที่พิพากษาถึงที่สุดหรือนับจากวันที่มีการยอมความกัน

 

ขายฝาก


ถาม  ขายฝากคืออะไร

ตอบ คือ การทำสัญญาซื้อขาย โดยมีเงื่อนไขให้ผู้ชายซื้อกลับคืนได้ ภายในเวลาที่กำหนด


ถาม  ทรัพย์ที่เวลาขายต้องจดทะเบียน    การขายฝากต้องจดทะเบียนหรือไม่

ตอบ  จด เช่นกันเพราะเป็นการซื้อขายอย่างหนึ่ง


ถาม  เมื่อขายฝากแล้ว ใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ขาย

ตอบ ผู้ซื้อฝากเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ มีสิทธิ ใช้ หรือได้ดอกผล และจำหน่ายเมื่อไม่มีการไถ่คืนในกำหนด


ถาม  สัญญาขายฝากที่ดินแต่ไม่ได้จดทะเบียน มีผลอย่างไร

ตอบ  ทำให้ ผู้ซื้อฝากยังมิใช่เจ้าของทรัพย์เด็ดขาดเพราะ ผู้ขายฝากอาจมาไถ่คืนได้ในกำหนด จนกว่าจะพ้นเวลาการไถ่  กรณีการนับเวลาการครอบครองปรปักษ์จึงต้องเริ่มนับตั้งแต่ บอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะการครอบครอง


ถาม  ใครมีสิทธิไถ่ถอน ขายฝากบ้าง

ตอบ  ผู้ขายเดิม ,ทายาท(กรณีผู้ชายฝากตายแล้วเท่านั้น) , ผู้รับโอนสิทธิ์จากผู้ซื้อฝาก หรือ บุคคลที่ระบุในสัญญายอมความ


ถาม  ขายฝาก มีกำหนดเวลา หรือไม่ เท่าใด

ตอบ  สังหาฯ ขยายแล้วไม่เกิน ๓ ปี อสังหาฯขยายแล้วไม่เกิน ๑๐ ปี


ถาม  เอาบ้านไปขายฝากร าคา ๑,๐๐๐,๐๐๐ บาท  คนรับฝากคิดดอก ร้อยละ ๒๐  ต่อปี ต่อมาจะขอไถ่คืนในกำหนด ตามวงเงินที่ต้องจ่ายตามกฎฆมายคือ เงินต้นพร้อมดอกร้อยละ ๑๕ ต่อปี แต่ไม่ยอมให้ไถ่ต้องทำอย่างไร

ตอบ  ก่อนหมดเวลาไถ่ เขียนคำร้องยื่นสำนักงานบังคับคดี  พร้อมวางเงินตามจำนวนที่ต้องไถ่และดอกเบี้ยตามกฎหมาย



 
Online:  22
Visits:  2,317,331
Today:  75
PageView/Month:  37,363