สำนักงานทนายความรับว่าความและให้คำปรึกษากฎหมายทุกประเภท

      
 
เว็บบอร์ดทนายความคดีแพ่งและพาณิชย์ที่ดิน เรียกทรัพย์คืน แบ่งกรรมสิทธิ์รวม
ผู้เขียน : นวพล ผ่องอำไพ   หัวข้อ : ที่ดิน เรียกทรัพย์คืน แบ่งกรรมสิทธิ์รวม อ่าน 76102 / ความคิดเห็น 94
รูปประจำตัว
นวพล ผ่องอำไพ
  • 1 กระทู้ที่เริ่มไว้
  • 1 มีนาคม 2553
รูปไอคอน
หัวข้อ : ที่ดิน เรียกทรัพย์คืน แบ่งกรรมสิทธิ์รวม
11/12/2554 10:22:00

 

 

๑) ส่วนควบ


                คือส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือจารีตประเพณีท้องถิ่น เป็นสารระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์ และไม่อาจแยกจากกันได้ นอกจากทำลายหรือเปลี่ยนสภาพ


 ข้อยกเว้น


                 ไม้ล้มลุก(คือพันธุ์ที่มีอายุไม่ถึง ๓ ปีหรือเกิน ๓ ปีแต่เจ้าของตั้งใจจะโค่นก่อน ๓ ปี) หรือทรัพย์ที่กับที่ดินเพียงชั่วคราว(เช่นกระต๊อบ)หรือทรัพย์ที่ติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราว(เช่น แอร์)หรือโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างที่ผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธิปลูกสร้างไว้(เช่นใช้สิทธิตามสัญญาเช่าหรือสัญญาสิทธิอาศัยหรือสิทธิเก็บกิน)

 

กรรมสิทธิในส่วนควบ


                  ผู้เป็นเจ้าของทรัพย์ประธาน เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทรัพย์ส่วนควบโดยผลของกฎหมาย(ไม่ต้องจดทะเบียน)

 

๒)อสังหาริมทรัพย์

 

            การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ แบ่งได้ ๒ ทาง


(ใช้กับที่ดิน นส.๓ ,นส.๓ก,โฉนด)

(๑)ทางนิติกรรม(สัญญาต่างๆ) กรณีนี้ต้องจดทะเบียน ถ้าไม่จดทะเบียนผลคือ ใช้อ้างอิงกับบุคลภายนอก ผู้ที่ไม่ใช่คู่สัญญามิได้(แต่ยังใช้อ้างอิงกับคู่สัญญาได้เพื่อให้ทำตามสัญญาต่างตอบแทนได้(สัญญาต่างตอบแทนคือสัญญาที่คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมีหน้าที่ต้องทำตามสัญญาที่ได้ตกลงกันไว้ทั้งสองฝ่าย ดังนั้นสัญญาจะให้ต่างๆบังคับไม่ได้)ยกเว้นแต่มีการโอนแก่บุคคลภายนอกผู้สุจริตและเสียค่าตอบแทนไปแล้ว แต่ทั้งนี้กรณีนี้หากมีกฎหมายฉบับอื่นกำหนดเอาไว้เป็นอย่างอื่นแล้ว ก็ต้องถือตามกฎหมายฉบับอื่นๆตามที่ระบุไว้

 

 (ใช้กับที่ดิน นส.๓ ,นส.๓ก,โฉนด)

(๒)ทางอื่นๆ กรณีนี้หากไม่จดทะเบียนแล้วไม่สามารถดำเนินการใดๆทางทะเบียนต่อไปได้เลย อีกทั้งถูกห้ามมิให้ยกการได้มา(หมายถึงการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์เท่านั้น)ในกรณีนี้ขึ้นต่อสู้กับบุคคลภายนอก(ทายาท,เจ้าหนี้สามัญ,เจ้าของรวมไม่ใช่บุคคลภายนอก)ผู้สุจริต(สุจริตคือไม่รู้ว่ามีผู้อื่นได้กรรมสิทธิ์ไปแล้ว)และเสียค่าตอบแทนในการจดทะเบียนการได้มาด้วย ผลเมื่อรับโอนจากบุคคลภายนอกผู้สุจริตและเสียค่าตอบแทนผู้ที่รับโอนไปแล้วแม้ผู้ที่รับโอนต่อมาจะไม่สุจริตหรือไม่ได้จ่ายค่าตอบแทนก็มีกรรมสิทธิ์โดยชอบด้วยกฎหมายกลับกัน หากรับโอนไปจากผู้ที่มิใช่บุคคลภายนอกผู้สุจริตและเสียค่าตอบแทนแล้ว(เช่นปลอมโฉนดหรือฉ้อฉลขายปลอมลายมือชื่อในหนังสือมอบอำนาจฯลฯ) แม้ผู้รับโอนต่อมาจะเป็นบุคคลภายนอกผู้สุจริตและเสียค่าตอบแทน กรณีนี้กฎหมายไม่คุ้มครอง อาจถูกฟ้องร้องดำเนินคดีขอกรรมสิทธิ์คืนได้(ตามหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิ์ดีกว่าผู้โอน)

 

๓)สังหาริมทรัพย์ 

 

              กรณีที่มีบุคคลหายคนการเรียงร้องกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์(ทรัพย์ที่เคลื่อนที่ได้รวมทั้งทรัพย์สินทางปัญญา)เดียวกันกรณีนี้ ผู้ที่ครอบครองสังหาริมทรัพย์  โดยรับโอนมาจากผู้ที่สิทธิโอนให้ถูกต้องตามกฎหมายและรับโอนโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน เป็นผู้มีกรรมสิทธิ์โดยชอบด้วยกฎหมาย

 

๔)สาธาณสมบัติของแผ่นดิน     มีอยู่ ๓ ประเภท


                ๑)ที่ดินรกร้างว่างเปล่า ที่ดินเวนคืน หรือถูกทอดทิ้งกลับมาเป็นของแผ่นดิน

                ๒)ทรัพย์สินที่พลเมืองใช้ร่วมกัน(เช่นสนามกีฬาต่างๆ)

                ๓)ทรัพย์สินที่ใช้เพื่อประโยชน์ของแผ่นดินเท่านั้น(เช่นรถถัง)

 

การเป็นสาธาณสมบัติของแผ่นดิน


                 อาจเกิดจากกฎหมายกำหนดขึ้นมาหรือ ผู้เป้นเจ้าของทรัพย์สินสละกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของตนให้แก่ราชการโดยปริยาย(เช่นไม่ใช่เป็นเวลานานๆ)หรือตั้งใจยกให้ราชการ(มีผลโดยไม่ต้องจดทะเบียน)

 

ผลของการเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน


               ๑)ไม่อาจถูกยึดหรือโอนได้(เว้นแต่มีกฎหมายออกมาบังคับ) แต่ทั้งนี้ระหว่างประชาชนด้วยกันผู้ครอบครองอยู่ก่อนโดยชอบด้วยกฎหมายมีสิทธิหวงห้ามในส่วนที่ตนครอบครองอยู่

              ๒)ราษฎรไม่อาจยกเรื่องปรปักษ์หรือภาระจำยอมหรือทางจำเป็นขึ้นมาต่อสู้ในคดีได้


การสิ้นสภาพของสาธารณสมบัติของแผ่นดิน


          จะเกิดได้เมื่อมีกฎหมายออกมาโดยกเลิกเท่านั้น

 

๕)กรรมสิทธิ์


 

๑)การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่งอก


         ลักษณะของที่งอก ต้องเป็นที่งอก ซึ่งเกิดจากธรรมชาติและงอกจากที่ดินออกไปหาชายตลิ่งโดยไม่มีสิ่งใดกั้นระหว่างที่งอกและที่ดินเดิม  เจ้าของกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครอง หากที่ดินซึ่งเกิดที่งอก มีโฉนดแล้ว กรณีนี้ ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิในที่ดินที่เกิดที่งอก ย่อมเป็นเจ้าของที่งอกด้วย แต่หากที่ดินซึ่งเกิดที่งอก ไม่มีโฉนดแล้ว กรณีนี้ ผู้มีสิทธิครอบครองในที่ดินที่เกิดที่งอก ย่อมเป็นผู้ครอบครองที่ดินซึ่งเกิดที่งอก (การทำนิติกรรม การครอบครองปรปักษ์หรือถูกแย่งการครอบครอง เป็นไปตามเงื่อนไขของกฎหมายว่าเป็นที่ดินมีกรรมสิทธิ์หรือมีแค่สิทธิครอบครอง)


 

 ๒)กรณีปลูกสร้างสร้างโรงเรือน,ไม้ใหญ่หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นๆ(ส่วนหนึ่งของโรงเรือน)ในที่ดินของผู้อื่น

           กรณีนี้ต้องเป็นการกระทำในที่ดินของผู้อื่นทั้งหมดหรือส่วนใหญ่ของที่ดินและหากเป็นการปลูกสร้างโดยสุจริต(รู้ว่าเป็นที่ดินของผู้อื่นหรือไม่ถ้าไม่รู้คือสุจริต)จนกระทั่งปลูกสร้างเสร็จแล้ว เจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของสิ่งที่ปลูกสร้างขึ้นแต่ต้องใช้เงินค่าที่ดินซึ่งเพิ่มขึ้นแก่ผู้ปลูกสร้าง แต่หากไม่สุจริตแล้วต้องทำที่ดินนั้นๆให้กลับคืนสภาพเดิมแล้วจึงส่งคืน


 

๓)กรณีปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น 

กรณีนี้ต้องเป็นการกระทำในที่ดินของผู้อื่นส่วนน้อย และหากเป็นการรุกล้ำโดยสุจริต(รู้ว่าเป็นรุกล้ำที่ดินของผู้อื่นหรือไม่ถ้าไม่รู้คือสุจริต)จนกระทั่งปลูกสร้างเสร็จแล้ว กรณีนี้ผู้สร้างเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำนั้น แต่ต้องเสียค่าใช้ที่ดินและผู้ถูกรุกล้ำต้องจดทะเบียนภาระจำยอมให้ผู้ปลูกสร้างต่อไป แต่หากไม่สุจริต ต้องรื้อถอนออกไปและทำที่ดินกลับคืนสภาพเดิมต่อไป หากเป็นกรณีที่เมื่อก่อนเจ้าของที่ดินแปลงเดียวกัน ต่อมามีการแบ่งโอนที่ดินและเกิดมีสิ่งปลูกสร้างสิ่งใด รุกล้ำเข้าไปในที่ดินแปลงอื่นที่ถูกแบ่งแยกแล้ว เช่นนี้เจ้าของที่ดินแปลงถูกบุกรุก เรียกได้แค่ค่าใช้ที่ดินเท่านั้นจะขอให้รื้อถอนไปไม่ได้

 

๖)บทคุ้มครองผู้ได้กรรมสิทธิ์มาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน


  (๑)กรณีผู้โอนทรัพย์แก่ผู้ได้มาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนถูกบอกล้างนิติกรรมที่เป็นโมฆียะ


                  กรณีนี้ต้องได้มาก่อนนิติกรรมถูกบอกล้างและได้กรรมสิทธิ์มาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน จึงจะไม่ต้องคืนแก่เจ้าของ


    (๒)กรณีได้มาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลหรือพนักงานพิทักษ์ทรัพย์โดยสุจริต


     กรณีนี้ต้องเป็นการขายทรัพย์สินที่สามารถถูกยึดและขายทอดตลาดได้อีกทั้ง การขายทอดตลาดก็ต้องชอบด้วยกฎหมายเท่านั้น(ถูกต้องตามที่กฎหมายกำหนดเรื่องการขายทอดตลาดเอาไว้)และกฎหมายคุ้มครองอยู่ถึงวินาทีสุดท้ายจนกระทั่งถูกเพิกถอนการเขายทอดตลาดกรณีที่บุคคลหลายคน อ้างกรรมสิทธิ์เหนือทรัพยืที่ได้มาจากการขายทอดตลาดโดยชอบด้วยกฎหมายทั้งคู่ ผู้ครอบครองอยู่มีสิทธิ์ดีกว่า

 

(๓)กรณีซื้อทรัพย์หรือเช่าซื้อทรัพย์ซึ่งจ่ายเงินครบแล้วมาจากท้องตลาด(ท้องตลาดคือ สถานที่ๆซึ่งปกติ ขายทรัพย์เหล่านั้น)หรือการขายทอดตลาดของเอกชน


        กรณีนี้ไม่ต้องคืนทรัพย์แก่เจ้าของ เว้นแต่เจ้าของจ่ายเงินคืน


(๔) กรณีรับเงินมาโดยสุจริต


        กรณีนี้ไม่ต้องคืนเงินแก่บุคคลใดๆไม่ว่าจะเป็นผู้โอนหรือผู้อ้างว่าเป็นเจ้าของเงินที่แท้จริง


)การครอบครอง


การครอบครองโดยพฤติการณ์ 

        ต้องมีองค์ประกอบ ๒ ส่วน  คือ ต้องมีการเข้าครอบครองจริงๆและเจตนาเพื่อตน (ไม่มีกฎหมายให้สิทธิฟ้องศาลเพื่อให้ศาลสั่งแสดงสิทธิครอบครองแต่อย่างใด)กรณีครอบครองทรัพย์ห้ามโอน หากต่อมาพ้นกำหนดห้ามโอนก็สามารถได้สิทธิครอบครองได้


การครอบครองโดยปริยาย 

       เช่นสัญญาซื้อขายที่ดินเสร็จเด็ดขาดที่ไมได้จดทะเบียนแต่มีการส่งมอบการครอบครอง


การครอบครองแทน 

เช่น ทำสัญญาจะซื้อจะขายและมอบให้ผู้จะซื้อเข้าครอบครองที่ดินหรือขายฝากที่ดินมิอเปล่า ถือว่าผู้ซื้อครอบครองแทนผู้ขายจนกว่าจะมาไถ่คืน(ยกเว้นมีข้อตกลงว่าหากไม่ใถ่ในกำหนดให้ถือว่าสละสิทธิซื้อคืน)


 การแย่งการครอบครอง 

ต้องมีการเข้าครอบครองทำประโยชน์ให้เหมาะสมกับทรัพย์ โดยผู้ที่ถูกแย่งต้องฟ้องเอาคืนใน ๑ ปีนับแต่ถูกแย่ง มิฉะนั้นหมดสิทธิ์(เป็นเรื่องอำนาจฟ้องไม่ใช่อายุความ)


การครอบครองสิ้นสุด

โดยการสละการครอบครองโดยสมัครใจหรือไม่ฟ้องเอาคืนใน ๑ ปีนับแต่ถูกแย่ง

 

๖)การครอบครองปรปักษ์


ครอบครอง(ความหมายคือเข้าไปทำประโยชน์ให้เหมาะสมแก่ที่ดินในส่วนที่เข้าไป)ทรัพย์สินของผู้อื่น(แม้จะเข้าใจว่าเป็นของตนเองก็ตาม)อสังหาริมทรัพย์ ๑๐ปี(ใช้กับที่ดินมีโฉนดเท่านั้น),สังหาริมทรัพย์ ๕ ปี(เริ่มนับเมื่อเข้าครอบครอง โดยสงบ เปิดเผย เจตนาเป็นเจ้าของ , ระยะเวลาที่ครอบครองนั้นต้องไม่ขาดตอนเช่นผู้ครอบครองไม่ประสงค์ครอบครองต่อหรือถูกแย่งการครอบครองและไม่ได้คืนใน ๑ ปีนับแต่ถูกแย่ง , กรณีที่มีการโอนการครอบครองผู้รับโอนสามารถนับระยะเวลาต่อจากเดิมได้) โดยสงบ(หมายถึงมีไม่มีการแจ้งความหรือแจ้งหน่วยราชการ) และเปิดเผย(ทั้งกลางวัน กลางคืน ทุกฤดูกาล ตลอดเวลา )และเจตนาเป็นเจ้าของ(แสดงพฤติการณ์ให้รู้ทั่วไปว่าเป็นของตนเองเช่นปักป้ายหรือโต้แย้งต่างๆ รวมทั้งบอกแสดงเจตนาเปลี่ยนลักษณะการครอบครองจากการครอบครองแทนเป็นการครอบครองเพื่อตนเช่นทำหนังสือหรือแจ้งด้วยวาจาหรือโต้แย้งในคดีความ)

 

 

๗) แดนแห่งกรรมสิทธิ์ 

   สิทธิของเจ้าของ ผู้เป็นเจ้าของย่อมมีสิทธิ จำหน่าย ได้ดอกผล และหวงกันผู้อื่นไม่ให้เข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินของตนเองและติดตามเอาทรัพย์สินคืนได้ตลอดเวลา(ไม่มีอายุความเพียงแต่ผู้ที่เจ้าของเรียกให้คืนทรัพย์สินต้องเป็นผู้ครอบครองอยู่เท่านั้น หากไม่ได้ครอบครองแล้วต้องขอให้ใช้ราคาคืน)


         กรณีเจ้าของอสังหาริมทรัพย์คนหนึ่งใช้สิทธิของตนเองทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์อีกอันหนึ่งเดือดร้อนเกินควรเมื่อคำนึงถึงสภาพและที่ตั้งของทรัพย์ 

        กรณีนี้เจ้าของ ย่อมมีสิทธิดำเนินการเพื่อยับยั้งความเสียหายและเรียกค่าเสียหายได้(หากปรากฎข้อมูลว่าเป็นการใช้สิทธิเกินส่วนของตนเอง)


๘)เจ้าของรวม 

  กรณีที่แบ่งการครอบครองแล้ว ต่างคนต่างเป็นเจ้างของตามส่วนที่แบ่งกัน(กรณีชาย,หญิงไม่ได้จดทะเบียนสมรส ถือว่ามีกรรมสิทธิรวมตามส่วนที่ตนทำมาหาได้ต้องพิสูจน์กรรมสิทธิ์ในส่วนนั้นๆต่อศาล) และสามารถแบ่งโอนแบ่งขายตามส่วนได้ โดยที่เจ้าของรวมทุกคนไม่ต้องยินยอมแต่อย่างใด

 กรณีที่ยังไม่แบ่ง ต่างคนต่างเป็นเจ้าของคนละเท่าๆกันตามส่วน(ตามข้อสันนิษฐานของกฎหมายต้องพิสูจน์ต่อศาล) หากคนใดคนหนึ่งตกลงขายโดยระบุว่าทั้งแปลงไปโดยคนที่เหลือไม่ยินยอม  ถือว่าสัญญาใช้บังคับได้แค่เฉพาะส่วนของผู้ขายเท่านั้น ส่วนกรณีคนใดคนหนึ่งขายโดยระบุส่วนที่ขาย ถือว่าสัญญาใช้้บังคับต่อกันไม่ได้ทั้งหมด 


๙)ทางจำเป็น


กรณีถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมรอบ 

 เจ้าของที่ดินเท่านั้นสามารถฟ้องขอเปิดทางได้(ทางเท้าหรือทางรถ ตามความจำเป็นของผู้ขอ) โดยต้องเสียค่าใช้ทางแก่เจ้าของที่(แต่ไม่จำเป็นต้องจ่ายก่อนแล้วถึงใช้ได้แต่อย่างใด)  ทั้งนี้ที่ดินที่ถูกล้อมรอบต้องไม่มีเส้นทางที่สามารถออกไปสู่ถนนสาธารณได้จริงๆ(ไม่สามารถใช้สัญจรได้จริงในขณะที่ขอ) ซึ่งเส้นทางที่ขอไม่จำเป็นต้องติดกับทางสาธารณประโยชน์โดยตรงแต่อย่างใดและแม้จะมีเส้นทางอื่นๆที่มีผู้อนุญาตให้ใช้ออกได้ และด้วยความที่เป็นผลของกฎหมายจึงไม่จำเป็นต้องจดทะเบียน

 

กรณีแบ่งแยกแล้วไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ(เมื่อก่อนเป็นแปลงเดียวกัน)

 

                เจ้าของที่ดินเท่านั้นสามารถฟ้องขอเปิดทางได้(ทางเท้าหรือทางรถ ตามความจำเป็นของผู้ขอ) โดยไม่ต้องเสียค่าใช้ทางแก่เจ้าของที่ ทั้งนี้ที่ดินที่แบ่งแยกมาต้องไม่มีเส้นทางที่สามารถออกไปสู่ถนนสาธารณได้จริงๆ(ไม่สามารถใช้สัญจรได้จริงในขณะที่ขอ) ซึ่งเส้นทางที่ขอไม่จำเป็นต้องติดกับทางสาธารณประโยชน์โดยตรงแต่อย่างใดและแม้จะมีเส้นทางอื่นๆที่มีผู้อนุญาตให้ใช้ออกได้ ก็ขอได้เพราะเป็นผลของกฎหมายและต้องขอทางออกจาก ที่ดินแปลงที่แบ่งแยกมาเท่านั้นและด้วยความที่เป็นผลของกฎหมายจึงไม่จำเป็นต้องจดทะเบียน

 

๑๐)ภาระจำยอม 

   คือการที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องยอมรับกรรมงดเว้นการใช้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ของตนเพื่อประโยชน์ของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อื่น (ภาระจำยอมและทางจำเป็นอาจเกิดขึ้นพร้อมกันก็ได้ )


           การได้มาซึ่งภาระจำยอม(ผู้ร้องขอต้องเป็นเจ้าของที่ดินเท่านั้นในขณะที่ขอ)


โดยการจดทะเบียนให้โดยจ่ายค่าตอบแทนหรือโดยอายุความ กล่าวคือ ใช้ภาระจำยอม(ให้สมประโยชน์กับที่ดินเช่นทำทางเดิน ทางน้ำ โดยสงบ เปิดเผย เจตนาเป็นเจ้าของ ๑๐ปีทำนองเดียวกับปรปักษ์)


           สิทธิของผู้ได้ภาระจำยอม  

 มีสิทธิที่ทำการเท่าที่จำเป็นเพื่อรักษา(เช่นจดทะเบียนภาระจำยอม)และใช้ประโยชน์เท่านั้น โดยออกค่าใช้จ่ายเองแต่ไม่สามารถทำการใดเพื่อเพิ่มภาระแก่ทรัพย์ที่อยู่ภายใต้ภาระจำยอม


ภาระจำยอมสิ้นสุด


๑)ภารยทรัพย์(ทรัพย์ที่อยู่ภายใต้ภาระจำยอม)หรือสามารยทรัพย์(ทรัพย์ที่ได้ภาระจำยอม)สิ้นไป

๒)ไม่ได้ใช้ภาระจำยอมเป็นเวลา ๑๐ปีติดต่อกัน

๓)ภาระจำยอมหมดประโยชน์ เช่น มีภาระจำยอมใหม่


 

 

การจดทะเบียนรับมรดกที่ดินและบ้านแบบไมมีผู้จัดการมรดก


ทายาทโดยธรรม(ตามหลักสายเลือด)ที่มีสิทธิได้รับตามกฎหมายแต่ละลำดับมีสิทธิได้รับมรดกก่อนหลัง ดังต่อไปนี้

๑. ผู้สืบสันดาน (บุตร, หลาน, เหลน, ลื้อ)
๒. บิดา มารดา
๓. พี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกัน
๔. พี่น้องร่วมบิดา หรือร่วมมารดาเดียวกัน
๕. ปู่ ย่า ตา ยาย
๖. ลุง ป้า น้า อา
 

เอกสารที่ต้องใช้

 

- คู่สมรส(ตามกฎหมาย)ที่ยังมีชีวิตอยู่ถือเป็นทายาทโดยธรรม มีสิทธิรับมรดกร่วมกับทายาทโดยธรรมทั้ง ๖ ลำดับ

 

- กรณีไม่มีทายาทในลำดับใด ให้ทายาทในลำดับถัดไปขยับขึ้นมาแทนที่

 

 - โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองทำประโยชน์

 

- บัตรประจำตัว

- ทะเบียนบ้าน

- หลักฐานการตายของเจ้ามรดก เช่น มรณบัตร

- พินัยกรรม (ถ้ามี)

 - ถ้าผู้ขอ ขอรับมรดกในฐานะเป็นคู่สมรส ต้องมีหลักฐานการสมรสที่ชอบด้วยกฎหมาย

-  ถ้าผู้ขอรับมรดกเป็นบิดาเจ้ามรดก ต้องมีทะเบียนสมรสกับมารดาของเจ้ามรดกหรือหลักฐานการรับรองบุตร

 - กรณีบุตรบุญธรรมเป็นผู้ขอรับมรดก ต้องแสดงหลักฐานการจดทะเบียนรับบุตรบุญธรรม

-  ถ้ามีกรณีพิพาทเกี่ยวกับมรดก ต้องนำสัญญาประนีประนอมยอมความหรือคำพิพากษาอันถึงที่สุดไปแสดง

-  ถ้ามีผู้มีสิทธิรับมรดกร่วมกันหลายคน บางคนได้ถึงแก่กรรมไปแล้ว ต้องมีหลักฐานการตายของทายาทนั้น ๆ

ในกรณีที่มีผู้จัดการมรดก หลักฐานที่ต้องนำไป คือ

 

- คำสั่งศาลหรือคำพิพากษาของศาลอันถึงที่สุด หรือพินัยกรรมซึ่งตั้งให้ผู้ขอเป็นผู้จัดการมรดก

 

- หลักฐานการตายของเจ้ามรดก

- ทะเบียนบ้าน และบัตรประจำตัวของผู้จัดการมรดก

- โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์

 

สถานที่จดทะเบียน

- กรณีมีเอกสารเป็นโฉนดที่ดินหรือ น.ส. ๓ ข. โดยผู้มีสิทธิได้รับมรดกต้องไปขอจดทะเบียนรับโอนมรดกที่ดินนั้นที่สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา

 

- กรณีมีเอกสารเป็น น.ส.๓, น.ส.๓ ก. ต้องไปจดที่สำนักงานที่ดินอำเภอ    

- กรณีท้องที่ใดที่ได้มีประกาศกระทรวงมหาดไทยยกเลิกอำนาจหน้าที่ของนายอำเภอเกี่ยวกับการปฏิบัติการตามกฎหมายที่ดินแล้ว ไม่ว่าที่ดินจะเป็นโฉนดที่ดิน น.ส.๓ หรือ น.ส. ๓ ก.,น.ส.๓ ข. จะต้องไปขอจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาที่ที่ดินตั้งอยู่

 

ค่าธรรมเนียมในการจด

 

- ค่าคำขอ แปลงละ ๕ บาท

- ค่าประกาศมรดก แปลงละ ๑๐ บาท

- ค่าจดทะเบียนผู้จัดการมรดก แปลงละ ๕๐ บาท

- ค่าจดทะเบียนโอนมรดก ร้อยละ ๒ ตามราคาประเมินทุนทรัพย์

- ในกรณีโอนมรดกระหว่างผู้บุพการีกับผู้สืบสันดาน หรือระหว่างคู่สมรส เรียกตามราคาประเมินทุนทรัพย์ ร้อยละ ๐.๕

 

                   ทนายคดีที่ดิน , ทนายความคดีที่ดิน  ยินดีให้คำปรึกษา เรื่องที่ดินแก่ทุกท่านครับ


 ไหนๆก็มีคนถามเรื่องที่ดิน สปก.เข้ามามากแล้ว เอาเป็นว่า ทนายคดีที่ดิน , ทนายความคดีที่ดิน  จะสรุปเนื้อหาสำคัญ ของที่ดิน สปก. ให้ผู้ที่มีที่ดิน สปก.รู้เลยดีกว่าครับ


๑ สปก.หาที่ดินจากไหนมาทำเป็น ที่ดินสปก.


   ที่ดินที่สปก.นำมาจัดสรรให้เกษตรกรนั้นจะเป็นที่ดินที่ได้มาจาก ที่ดินของหลวงเองที่ได้ประกาศเป็นเขตปฎิรูปที่ดินเอาไว้ นอกจากนี้ก็ยังมีที่ดินที่เป็น ที่สาธารณประโยชน์ที่ประชาชนเลิกใช้ประโยชน์รวมกันแล้ว ,ที่ดินราชพัสดุ ,ที่ดินรกร้างว่างเปล่าหรือที่ดินที่ถูกครม.จำแนกออกจากป่าไม้ถาวร, ที่ดินป่าสงวนแห่งชาติ ,ที่ดินที่ซื้อมาจากเอกชน ,ที่ดินที่ถูกเวนคืน(ทางปฎิบัติยังไม่มี)


๒ เงื่อนไขของผู้ที่จะได้ใช้ประโยชน์บนที่ดินสปก.


-เกษตกร ไม่มีที่ดินทำกินเป็นของตนเอง หรือมีแต่ก็ไม่เพียงพอทำกิน สัญชาติไทย บรรลุนิติภาวะ โดย ต้องยื่นคำขอต่อสำนักงานสปก.จังหวัด พร้อมกับบัตรประชาชน ทะเบียนบ้านและทะเบียนสมรสของผู้ยื่นคำขอรับที่ดินสปก.


-สถาบันเกษตกร(กำลังออกระเบียบ)


-บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคล(ไม่จำกัดสัญชาติ)ที่ต้องการใช้ที่ดินสปก.เพื่อกิจการอันเกี่ยวเนื่องกับการปฎิรูปที่ดินตามประกาศกระทรวงเกษตรและสหกรณ์ การประกันราคาพืชผล การพัฒนาอาชีพ การตลาด การจำหน่าย


-หน่วยงานราชการอื่น รัฐวิสหกิจ องค์กรเอกชนที่มิได้หากำไร ขอใช้ทำกิจการสาธาณูปโภคเกี่ยวกับ การศึกษา อนามัย ศาสนา ชลประทาน


-บุคลธรรมดาหรือนิติบุคลที่ต้องการใช้ที่ดินสปก.เพื่อทำเหมืองแร่


-บุคลธรรมดาหรือนิติบุคลที่ต้องอการใช้ที่ดินสปก.เพื่อทำสำรวจเหมืองแร่


๓ หน้าที่ของเกษตรกรผู้รับที่ดินสปก.ไปแล้ว


       - เกษตรผู้ได้รับการคัดเลือกให้ได้รับ ที่ดินสปก.ต้องไปรับที่ดินใน ๑๕ วันนับแต่มีประกาศรายชื่ออกมา


       - ต้องใช้ที่ดินทำเกษตรกรรมโดยตนเองเต็มความสามารถ ไม่เปลี่ยนแปลงสภาพที่ดินหรือปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างใดๆโดยไม่ได้รับอนุญาต ต้องปฎิบัตตามคำเตือนของเจ้าหน้าที่สปก.


๔ การสิ้นสิทธิของผู้ได้รับที่ดิน สปก.ไปแล้ว


   -ตาย , สละสิทธิ,ไม่ได้เป็นเกษตรแล้ว,ปฎิบัติผิดระเบียบ,ไม่ทำตามคำเตือนของเจ้าหน้าที่สปก.


๕ ที่ดินสปก.สามารถโอนให้แก่กันได้ในกรณีใดบ้าง


-โอนแก่ทายาทกรณีผู้รับที่ดินสปก.ไม่ประสงค์จะทำเกษตรกรรมต่อไป โดยต้องเตรียมเอกสารบัญชีเครือญาติ บัตรประชาชนทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส สูติบัตร ฯลฯ(ตามที่เจ้าหน้าที่เรียกเพิ่ม) ผู้ที่รับโอนได้คือภรรยา(ไม่ว่าหย่าแล้วหรือไม่หย่า) ลูก หลาน พ่อ แม่  พี่น้อง(ไม่ว่าพ่อแม่เดียวกันหรือไม่) เว้นบุตรบุญธรรม ซึ่งผู้รับโอนเป็นเกษตกรและไม่มีที่ทำกิน


-โอนแก่ทายาทกรณีผู้ได้รับที่ดินสปก.เสียชีวิตลง โดยผู้รับโอนต้องเตรียมเอกสารบัญชีเครือญาติ บัตรประชาชนทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส มรณบัตร ฯลฯ ผู้ที่รับโอนได้คือภรรยา(ยังไม่หย่า)ลูก พ่อ แม่  พี่น้อง(ไม่ว่าพ่อแม่เดียวกันหรือไม่) เว้นบุตรบุญธรรม ซึ่งผู้รับโอนต้องเป็นเกษตกรและไม่มีที่ทำกิน


    ทนายคดีที่ดิน , ทนายความคดีที่ดิน  ยินดีให้คำปรึกษา เรื่องที่ดินแก่ทุกท่านครับ 


จำนวนความคิดเห็นทั้งหมด : 94
รูปประจำตัว
จูน
  • 0 กระทู้ที่เริ่มไว้
รูปไอคอน
ความคิดเห็น : 1
11/12/2554 10:23:00

แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.๑) แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.๑) คือใบแจ้งการครอบครองที่ดินเป็นหลักฐานว่าผู้ครอบครองเป็นผู้แจ้งว่า ตนครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ (แต่ปัจจุบันไม่มีการแจ้ง ส.ค.๑ อีกแล้ว) ส.ค.๑ ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิที่ดิน เพราะไม่ใช่หลักฐานที่ทางราชการออกให้เพียงแต่เป็นการแจ้งการครอบครองที่ดินของราษฎรเท่านั้น ดังนั้นตามกฎหมาย ที่ดินที่มี ส.ค.๑ จึงทำการโอนกันได้เพียงแต่แสดงเจตนาสละการครอบครองและไม่ยึดถือพร้อมส่งมอบให้ผู้รับโอนไปเท่านั้น ก็ถือว่าเป็นการโอนกันโดยชอบแล้ว ผู้มี ส.ค.๑ มีสิทธินำมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) ได้ 2 กรณี คือ กรณีที่ ๑ นำมาเป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดินตามโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินทั่วประเทศ กรณีนี้ทางราชการจะเป็นผู้ออกให้เป็นท้องที่ไป โดยจะมีการประกาศให้ทราบก่อนล่วงหน้า
กรณีที่ ๒ นำมาเป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) เฉพาะราย คือกรณีที่เจ้าของที่ดินมีความประสงค์จะขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ก็ให้ไปยืนคำขอ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่เฉพาะการออกโฉนดที่ดินนี้ จะออกได้ในพื้นที่ที่ได้สร้างระวางแผนที่สำหรับออกโฉนดที่ดินไว้แล้วเท่านั้น --------------------------------------------------------------------------------

ใบจอง (น.ส. ๒) ใบจอง คือหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อเป็นการแสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว ซึ่งใบจองนี้จะออกให้แก่ราษฎรที่ทางราชการได้จัดที่ดินให้ทำกินตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งทางราชการจะมีประกาศเปิดโอกาสให้จับจองเป็นคราว ๆ ในแต่ละท้องที่และผู้ต้องการจับจองควรคอยฟังข่าวของทางราชการ ผู้มีใบจองจะต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน ๖ เดือนต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน ๓ ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจองและจะต้องทำประโยชน์ให้ได้อย่างน้อยร้อยละ ๗๕ ของที่ดินที่จัดให้ ที่ดินที่มีใบจองนี้จะโอนให้แก่บุคคลอื่นไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดก เมื่อทำประโยชน์ตามเงื่อนไขดังกล่าวแล้ว ก็มีสิทธินำใบจองนั้นมาขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) หรือโฉนดที่ดินได้แต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินนั้นจะต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอนตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด

  --------------------------------------------------------------------------------
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. และ น.ส.๓ ข)หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. และ น.ส.๓ ข) หมายความว่าหนังสือรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว ·                                 น.ส. ๓ ออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินทั่ว ๆ ไป ในพื้นที่ที่ไม่มีระวาง มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน หรือออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ซึ่งรัฐมนตรียังไม่ได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอ (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออก) · น.ส. ๓ ก. ออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ โดยมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศ (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกให้) ·น.ส. ๓ ข. ออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ และรัฐมนตรีได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอแล้ว (เจ้าพนักงานที่ดิน เป็นผู้ออก)  

--------------------------------------------------------------------------------
ใบไต่สวน (น.ส. ๕)ใบไต่สวน คือหนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดินเป็นหนังสือแสดงให้ทราบว่าได้มีการสอบสวนสิทธิในที่ดินแล้ว สามารถจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายที่ดินได้ ใบไต่สวนไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ แต่สามารถจดทะเบียนโอนให้กันได้

ถ้าที่ดินมีใบไต่สวนและมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์แสดงว่าที่ดินนั้นนายอำเภอได้รับรองการทำประโยชน์แล้ว เมื่อจดทะเบียนโอนจะต้องจดทะเบียนในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ก่อน แล้วจึงมาจดแจ้งหลังใบไต่สวน แต่ถ้าใบไต่สวนมีแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค. ๑) หรือไม่มีหลักฐานที่ดินใด ๆ และเป็นที่ดินที่นายอำเภอยังไม่รับรองการทำประโยชน์ จะจดทะเบียนโอนกันไม่ได้ เว้นแต่เป็นการจดทะเบียนโอนมรดก

--------------------------------------------------------------------------------
โฉนดที่ดินโฉนดที่ดิน คือหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน นอกจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว" ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกัน
ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์เช่น มีสิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดิน มีสิทธิจำหน่าย มีสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย

--------------------------------------------------------------------------------

สปก.คือเอกสารที่ออกโดยสำนักงานปฎิรูปที่ดิน

ให้แก่ประชาชน หรือหน่วยงาน เพื่อการเกษตร เพื่อการทำเหมืองแร่

เพื่อการสำรวจเหมืองแร่ เพื่อการทำสาธารณูปโภค เพื่อการทำกิจการที่

เกี่ยวกับการปฎิรูปที่ดินเช่น ทำตลาดนัดเกษตรกร ทำศูนย์วิจัย เอกสาร

ประเภทนี้โอนแก่กันโดยทางมรดกทางเดียวเท่านั้น

ภบท.๕   คือเอกสารที่แสดงว่าผู้มีชื่อในเอกสารเป็นผู้เสียภาษีบำรุงท้องที่

เท่านั้น ไม่อาจโอนแก่กันได้

 การออก นส.๓ นส.๓ก.หรือ โฉนดสำหรับ สค.๑

          เดิมนั้นบริเวณที่จะทำการออกโฉนดได้นั้น ต้องมีการทำระวางรังวัดเสียก่อนตามระเบียบคณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติ ฉบับที่ 12 (พ.ศ.2532) ข้อ 4 แต่หากพื้นที่ใดยังไม่มีระวางหรือยู่ระหว่างการยื่นคำขอ หากผู้ถือสค.๑ ไม่ประสงค์จะทำระวางรังวัดก็สามารถนำสค.๑ มายื่นต่อสำนักงานที่ดินที่ดินตั้งอยู่เพื่อขอออก นส.๓หรือนส.๓ก ต่อไปเพื่อใช้ขอออกโฉนดที่ดินอีกครั้งหนึ่งภายหลังเมื่อมีระวางแผนที่พร้อมแล้ว

        ต่อมาเมื่อมีการประกาศใช้พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน ฉบับที่ ๑๑ พ.ศ.๒๕๕๑ โดยมาตรา ๘ ได้ระบุว่า ผู้ซึ่งครอบครองและใช้ประโยชนในที่ดินก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินบังคับใช้(วันที่ ๑ ธันวาคม ๒๔๙๗)โดยมีหลักฐานการครอบครอง(สค.๑)แต่ยังไม่ได้ขออก นส.๓หรือ นส.๓ก หรือโฉนดให้นำ สค.๑ มายื่นภายใน ๒ ปีนับแต่วันที่พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน ฉบับที่ ๑๑ พ.ศ.๒๕๕๑บังคับใช้(วันที่ ๖ กุมภาพันธ์ ๒๕๕๓)หากพ้นกำหนด ๒ ปีนับแต่วันที่พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน ฉบับที่ ๑๑ พ.ศ.๒๕๕๑บังคับใช้แล้ว ผู้ถือครอง สค.๑ ต้องนำคำพิพากษาหรือคำสั่งของศาลถึงที่สุดที่แสดงว่าผู้ถือครองสค.๑ นั้นได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินสค.๑ อยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินบังคับใช้(วันที่ ๑ ธันวาคม ๒๔๙๗)เพื่อมาขอออกนส.๓หรือ นส.๓ก หรือโฉนด ต่อไป

      ข้อควรรู้เกี่ยวกับ สค.๑

๑ การซื้อขายที่ดิน สค.๑ ต้องไปทำการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินหรือไม่

- การซื้อขายที่ดิน สค.๑ นั้นไม่จำเป็นต้องไปทำการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินแต่อย่างใด เพียงแต่ผู้ขายที่ดินสค.๑ ส่งมอบหนังสือสค.๑แก่ผู้ซื้อและให้ผู้ซื้อ เข้าครอบครองที่ดิน สค.๑ ก็ถูกต้องตามกฎหมายแล้ว

๒ ผู้ถือครอง สค.๑ ถือว่าเป้นผู้มีกรรมสิทธิ์(เป็นเจ้าของที่ดิน)แปลงสค.๑ หรือไม่

- การครอบครองที่ดินสค.๑และถือครองหนังสือ สค.๑ นั้น ผู้ถือครองเป็นเพียงแค่ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินเท่านั้น มิใช่ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

๓ การขอออก นส.๓ หรือ นส.๓ก หรือโฉนด หากผู้ที่ถือครองหนังสือ สค. มิใช่ผู้ที่มีชื่ในหนังสือสค.๑ แล้ว จะสามารถทำเรื่องขอออกนส.๓ หรือ นส.๓ก หรือโฉนด ได้หรือไม่ หากได้ต้องทำอย่างใด

- กรณีนี้ผู้ถือครองหนังสือ สค./ สามารถดำเนินการนำสค.๑ ไปแจ้งต่อเจ้าหน้าที่ดินได้เลย หากพ้นกำหนดที่สามารถขอออกนส.๓ หรือ นส.๓ก หรือโฉนด ได้แล้ว ต้องขอคำพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุดของศาลซึ่งแสดงว่าที่แสดงว่าผู้ถือครองสค.๑ นั้นได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินสค.๑ อยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินบังคับใช้(วันที่ ๑ ธันวาคม ๒๔๙๗)เพื่อมาขอออกนส.๓หรือ นส.๓ก หรือโฉนด ต่อไป

๔ ที่ดินประเภทใดที่ ออก สค.๑ นส.๓ นส.๓ก หรือโฉนด ไม่ได้

1.  ที่ดินที่ราษฎรใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่นทางน้ำ ทางหลวง ทะเลสาบ ที่ชายตลิ่ง

2.  ที่เขา ที่ภูเขา และพื้นที่ที่รัฐมนตรีประกาศหวงห้ามตามมาตรา 9(2) แห่งประมวลกฎหมายที่ดินแต่ไม่รวมถึงที่ดินซึ่งผู้ครอบครองมีสิทธิครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมายตามประมวลกฎหมายที่ดิน

3.  ที่เกาะ แต่ไม่รวมถึงที่ดินของ(ซึ่งมีหลักฐานแจ้งการครอบครองที่ดิน มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หนังสือรับรองการทำประโยชน์โฉนดตราจอง ตราจองที่ได้ตราว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว" หรือเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินเพื่อการครองชีพหรือที่ดินที่คณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติได้อนุมัติให้จัดแก่ประชาชนหรือที่ดินซึ่งได้มีการจัดหาผลประโยชน์ตามมาตรา 10และมาตรา 11 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน โดยคณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติได้อนุมัติแล้ว

4.  ที่สงวนหวงห้ามตามมาตรา 10แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 มาตรา 20(3) และ (4) แห่งประมวลกฎหมายที่ดินซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2526 หรือกฎหมายอื่น

5.  ที่ดินที่คณะรัฐมนตรีสงวนไว้เพื่อรักษาทรัพยากรธรรมชาติหรือเพื่อประโยชน์สาธารณะอย่างอื่น

 

รูปประจำตัว
อิ่มเอม
  • 0 กระทู้ที่เริ่มไว้
รูปไอคอน
ความคิดเห็น : 2
11/12/2554 10:24:00

รวมคำถามคำตอบ กฎหมายที่ดิน

สวัสดีครับ

 ๑ เรื่องส่วนควบ

  

คำถาม ๑ หนูขอปรึกษาค่ะ  แม่ยกที่ดินให้พี่สาวหนู โดยที่ดินนี้มีบ้าน

ของแม่ที่ปลูกอยู่ด้วย โดยในวันโอน แม่ระบุในสัญญาว่า ยกที่ดินให้ แต่

บ้านไม่ได้ยกให้ ต่อมาพี่สาวไล่แม่ออกจากบ้านหลังนั้น โดยอ้างว่าตน

เองเป็นเจ้าของบ้านด้วยเพราะตนเองเป็นเจ้าของที่ดิน ที่พี่สาวว่ามาถูก

ต้องไหมค่ะ

คำตอบ กรณีส่วนควบนี้โดยปกติ หากมีการยกที่ดิน แปลงที่มี บ้านปลูก

อยู่ด้วยโดยไม่ระบุว่ายกให้เฉพาะที่ดินผู้เป็นเจ้าของที่ดินย่อมเป็นเจ้า

ของโรงเรือนนั้นไปด้วยตามผลของกฎหมายทันทีโดยไม่ต้องไปจด

ทะเบียนอีกทีแต่อย่างใดแต่กรณีคุณ แม่ระบุเอาไว้ ว่ายกให้เฉพาะที่ดิน

เท่านั้น ดังนั้นที่พี่สาวคุณอ้างมาจึงไม่ถูกต้องครับ

 

คำถาม ๒ ถามว่า ปลูกต้นไม้สักทองในที่ดินของตนเอง โดยเจตนาจะ

ปลูกเอาไว้ประมาณ ๕ ปี เพื่อ จะตัดออกไปขาย ต่อมาได้ขายที่ดิน

แปลงที่ปลูกต้นไม้สักทองไป และประสงค์จะตัดต้นไม้สักทองที่ตนเอง

ปลูกเอาไว้ไปด้วยเมื่อได้ ๕ ปี ตามที่เจตนาจะปลูกตอนแรกแล้ว แต่เจ้า

ของที่ดินคนปัจจุบันไม่ให้ตัด โดยอ้างว่าเป็นส่วนควบของที่ดินของเขา

ควรทำอย่างไรครับ

 

กรณีนี้ ต้นไม้ที่จะเป็นส่วนควบกับที่ดิน ต้องเป็นพันธุ์ต้นไม้ที่มีอายุ ๓ ปี

ขึ้นไปและ ผู้ปลูกต้องมีเจตนาปลูกอย่างถาวรไม่มีเจตนาจะตัดเมื่อปลูก

แล้ว ต้นสักทองเป็นพันธุ์ไม้ที่มีอายุเกิน ๓ ปีแน่นอนครับ แต่การที่คุณ

ปลูกโดยมีเจตนาจะตัดออกไปนั้น ทำให้ต้นสักทองไม่เป็นส่วนควบครับ

ดังนั้นเจ้าของที่ดินคนใหม่ ห้ามคุณไม่ได้ครับ

คำถามที่ ๓ เช่าบ้านคนอื่นอยู่ โดยสร้างโรงจอดรถเอาไว้ด้วย โดยที่เจ้า

ของที่ผู้ให้เช่ายินยอมให้ก่อสร้าง ต่อมาหมดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าไม่ยอม

ให้ผู้เช่ารื้อถอน เสาของโรงจอดรถออกไป โดยอ้างว่าเป็นส่วนควบของ

ตนเอง อย่างนี้เขาอ้างได้เหรอครับ

 

กรณีนี้ หากคุณสร้างโรงรถ โดยความยินยอมของเขาแล้ว โรงรถก็ไม่ใช่

ของเขาครับ ไม่เป็นส่วนควบ เว้นแต่คุณจะระบุในสัญญาเช่าว่า หากคุณ

ก่อสร้างอะไรขึ้นมาเมื่อหมดสัญญาเช่าแล้ว ให้สิ่งปลูกสร้างนั้น ตกเป็น

ของผู้ให้เช่าไป อย่างนี้สิ่งนั้นถึงจะตกเป็นของผู้ให้เช่าครับ

 

จบเรื่องส่วนควบครับ

รูปประจำตัว
เอ
  • 0 กระทู้ที่เริ่มไว้
รูปไอคอน
ความคิดเห็น : 3
11/12/2554 15:43:00

 ๒ การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์

ขอปรึกษาค่ะ แม่หนูซื้อที่ดินโฉนดมาหนึ่งแปลงมาจากญาติกันเอง ด้วยความไว้ใจและไม่อยากไปเสียเงินค่าโอนก็เลย ทำสัญญากันเอง ต่อมาคนขายเค้าจะเอาเงินมาคืนและขอที่ดินคืน แต่แม่หนูไม่ยอม จะทำอย่างไรดีคะ

รูปประจำตัว
ทนายความ นวพล
  • 0 กระทู้ที่เริ่มไว้
รูปไอคอน
ความคิดเห็น : 4
11/12/2554 15:48:00

  กรณีของคุณ เป็นการอสังหาริมทรัพย์โดยการทำนิติกรรม ถึงแม้ว่าจะไม่ได้จดทะเบียนการโอนก็ยังไม่เสียของครับ ยังฟ้องขอบังคับให้เขาจดทะเบียนโอนแก่แม่คุณได้ แต่หากช่วงนี้เขาเอาที่ดินไปโอนให้คนอื่นแม่คุณจะลำบากครับ รีบดำเนินการนะ

รูปประจำตัว
aom
  • 0 กระทู้ที่เริ่มไว้
รูปไอคอน
ความคิดเห็น : 5
11/12/2554 15:58:00

 ๑ หนูให้ พี่คนละแม่อาศัยอยู่ในบ้านโดยไม่ได้ไปจดทะเบียนหลังโฉนดเพราะกลัวว่าถ้าจะขายที่ดินจะมีปัญหา ต่อมาเราทะเลาะกัน เขาด่าหนูๆก็เลยจะไม่ให้เขาอยู่ต่อไป แต่เขาไม่ยอมออกไป ทำไงดีค่ะ

๒ หนูกับแฟน อยู่กินกันแบบไม่ได้จดทะเบียนและเราได้ทำกิจการร่วมกันโดย หนูให้เขาอยู่ในบ้านทาวเฮ้ากับหนูเพื่อตอบแทนเขาที่เขาออกทุนในการทำกิจการของเราโดยไมได้จดทะเบียนให้อยู่แต่อย่างใด ต่อมาเลิกกันและหนูไม่อยากให้เขาอยู่ที่เดียวกันกับหนูอีกต่อไปค่ะ หนูทำยังไงได้บ้างค่ะ

 

รูปประจำตัว
ทนาย นวพล
  • 0 กระทู้ที่เริ่มไว้
รูปไอคอน
ความคิดเห็น : 6
11/12/2554 16:02:00

๑ กรณีแรก เป็นการได้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ได้ทำการจดทะเบียน คือสิทธิอาศัย ดังนั้น การอนุญาตให้อยู่ของคุณมันเป็นความยินยอมครับ คุณจะให้เขาออกไปเมื่อไหร่ก็ได้ครับ เขาจะขอให้คุณจดทะเบียนให้เขาอยู่ก็ไม่ได้ด้วยครับ

๒ กรณีนี้เป็นการได้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ได้ทำการจดทะเบียน เช่นกัน แต่ต่างกับกรณีแรกเพราะ ฝ่ายแฟนเก่าคุณเขาได้สิทธิอาศัยเพราะออกทุนให้คุณทำกิจการซึ่ง คุณก็เลยตอบแทนเขาโดยการให้อยู่ ดังนั้น มันมีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนกันครับ คุณจะไปไล่เขาออกไม่ได้ครับ และเขาอาจฟ้องคุณให้จดทะเบียนได้ด้วยครับ

รูปประจำตัว
อุน
  • 0 กระทู้ที่เริ่มไว้
รูปไอคอน
ความคิดเห็น : 7
11/12/2554 16:11:00

 ๑ ผมปรปักษ์ที่ดิน แปลงหนึ่ง มาเป็นเวลา ๑๖ ปีเศษๆ เมื่อ เดือนกุมภาพันธ์ เจ้าของที่เขาขายที่ดินแปลงนี้ต่อให้ นายทุนไป คราวนี้นายทุนเขาจะมาไล่ผมออกจากที่ครับ เขาอ้างว่า เขาไม่รู้เรื่องว่าผมปรปักษ์แต่อย่างใดเพราะเขาเคยถามคนขายว่า มีใครอยู่ในที่ไหม ซึ่งคนขายบอกไม่มีมีแต่คนดูแล(ซึ่งหมายถึงผม) เขาไล่ผมได้ไหมครับ

รูปประจำตัว
ทนาย นวพล
  • 0 กระทู้ที่เริ่มไว้
รูปไอคอน
ความคิดเห็น : 8
11/12/2554 16:13:00

  เรื่องคุณนั้น คุณยังไม่ได้จดทะเบียนปรปักษ์ ดังนั้น เมื่อนายทุนซื้อและจดทะเบียนไปโดยไม่รู้ว่าคุณปรปักษ์แล้ว เขาก็ได้สิทธิในที่ดินครับ คุณทำอะไรเขาไม่ได้

รูปประจำตัว
ถนอม
  • 0 กระทู้ที่เริ่มไว้
รูปไอคอน
ความคิดเห็น : 9
11/12/2554 20:15:00

   ต่อจากคำถามเดิมครับ แล้วถ้าผู้ซื้อที่ดินต่อจากนายทุนเขาขายให้ผู้อื่นไปแล้ว ผมจะต่อสู้คดีกับคนที่รับซื้อต่อจากคนที่ซื้อไปจากนายทุนคนแรกได้ไหมครับ

 

 

รูปประจำตัว
ทนาย นวพล
  • 0 กระทู้ที่เริ่มไว้
รูปไอคอน
ความคิดเห็น : 10
11/12/2554 20:21:00

  กรณีที่ถามมา หากเมื่อผู้ซื้อจากนายทุนคนแรกเขา เสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนโดยสุจริตไม่รู้ว่าคุณมีสิทธิในที่ดินแล้ว คุณก็ต่อสู้คนที่รับซื้อต่อไปอีกทีไม่ได้ครับ ไม่ว่าเขาจะเสียค่าตอบแทนใดๆหรือไม่ หรือสุจริตหรือไม่ก็ตาม

  แต่หาก นายทุนได้โนดมาโดยมิชอบเช่น พ่อคุณนำมาขายฝากไว้ แต่ยังไม่ครบกำหนดไถ่เขาเอาไปขายให้คนอื่น อย่างนี้ นายทุนได้ที่ดินมาโดยไม่มีสิทธิครับ ดังนั้น ผู้ที่รับโอนต่อมาจากเขาไม่ว่าจะเสียเงินและสุจริตก็ไม่ได้รับความคุ้มครอง

รูปประจำตัว
โอ้
  • 0 กระทู้ที่เริ่มไว้
รูปไอคอน
ความคิดเห็น : 11
11/12/2554 20:26:00

  ผมได้ที่ดินโนดแปลงหนึ่งมาจากการขายให้ของพ่อก่อนพ่อเสียชีวิตครับ ซึ่งที่ดินแปลงนี้มี ผู้บุกรุกเข้ามาครอบครองอยู่ในที่ดิน นานมากแล้ว แต่พ่อผมใจดีไม่ว่าอะไรเพราะเห็นว่าที่ดินไม่ได้ใช้ทำอะไรอยู่แล้ว ตัวผมเองก็อยู่ กทม. จึงไม่มีเวลาไปดูเท่าไหร่ ก็ปล่อยเขาอยู่เรื่อยมา ต่อมาผมต้องการจะขายที่แปลงนี้แต่มีปัญหาเพราะเขาไม่ยอมออกไปครับ ผมจะทำอย่างไรได้ครับ

รูปประจำตัว
ทนายความ นวพล
  • 0 กระทู้ที่เริ่มไว้
รูปไอคอน
ความคิดเห็น : 12
11/12/2554 20:29:00

 โดยปกติกรณีนี้ ผู้ครอบครองปรปักษ์ที่คุณเขาไม่อาจต่อสู้พ่อคุณได้ครับ แต่เมื่อพ่อคุณโอนให้คุณแล้ว ดังนั้น ตามกฎหมายคุณจึงไม่ใช่บุคคลภายนอกซึ่งเขาไม่อาจยกข้อต่อสู้ที่ว่าเขาได้ครอบครองปรปักษืบนที่ดินแปลงนี้แล้ว เพียงแต่ไม่ได้จดทะเบียนเท่านั้น ดังนั้น เรื่องนี้เขามีสิทธิดีกว่าคุณครับ และหากเขาพิสูจน์ ว่าเขาปรปักษ์ที่ดินคุณแล้วได้ หละก็ คุณลำบากครับ

รูปประจำตัว
นา
  • 0 กระทู้ที่เริ่มไว้
รูปไอคอน
ความคิดเห็น : 13
12/12/2554 13:39:00

 ๓ ผู้อยู่ในฐานะที่จดทะเบียนได้ก่อน

หนูฟ้องขอปกปักษ์ที่ดินอยู่หนึ่งแปลงค่ะ โยศาลจังหวัดพิพากษาให้หนูชนะคดีได้ปรปักษ์ แต่อีกฝ่ายไม่ยอมและอุทธรณ์อยู่ แต่ต่อมาเขาเอาที่แปลงนี้ไปขายให้คนอื่นค่ะ ซึ่งผู้ซื้อคนนี้ก็เป็น ญาติห่างๆของเขาซึ่งก็ทราบว่าที่ดินแปลงนี้กำลังมีคดีกันอยู่เพราะว่า เขาเคยมาถาม ค่าขนย้ายจากหนู ว่าหนูจะเอากี่บาท ในระหว่างที่หนูชนะคดีไปแล้วค่ะ หนูทำอย่างไรได้ค่ะ

รูปประจำตัว
ทนาย นวพล
  • 0 กระทู้ที่เริ่มไว้
รูปไอคอน
ความคิดเห็น : 14
12/12/2554 13:45:00

 กรณีของคุณ  เมื่อคุณได้สิทธิที่จะให้จดทะเบียนได้ก่อน จากคำพิพากษาของศาลจังหวัด ถึงแม้ว่าคดียังไม่ถึงที่สุดก็ตาม คุณก็อยู่ในฐานะของผู้ที่จะขอให้จดทะเบียนโอนได้ก่อนครับและผู้ที่อยู่ในฐานะที่จะให้จดทะเบียนได้ก่อน ก็มีสิทธิฟ้องขอให้ศาลเพิกถอนการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินที่ตนเองสามารถให้จดทะเบียนได้ก่อน หากได้ความว่าผู้รับโอนไปนั้น ไม่สุจริตหรือไม่เสียค่าตอบแทนการได้มาครับ

  ดังนั้นหากเป็นไปตามที่คุณกล่าวมาว่าเขา รู้ว่าที่แปลงนี้มีคดีอยู่แจ่ก็ยังรับโอนที่ดินไปก็เท่ากับไม่บริสุทธิ ครับ คุณฟ้องขอศาลเพิกถอนการโอนนั้นได้

รูปประจำตัว
exjmtsw
  • 0 กระทู้ที่เริ่มไว้
รูปไอคอน
ความคิดเห็น : 15
15/1/2555 1:42:00
lTeSuu dnyziqqhmkkh
รูปประจำตัว
ทนายความ นวพล
  • 0 กระทู้ที่เริ่มไว้
รูปไอคอน
ความคิดเห็น : 16
12/12/2554 13:56:00

  เรื่องคุณที่ถามมานั้น ผมขอแยกตอบคำถามเป็น ๒ ข้อดังต่อไปนี้นะครับ เพื่อความสะดวกในการทำความเข้าใจและจะได้ไม่งงสงสัยอะไรจากการตอบคำถามของผมครับ

๑ แปลงที่หนึ่งนั้น เนื่องจากยังไม่ได้โอนไปให้กับบุคคลอื่นต่อไป ดังนั้นคุณฟ้องขอเพิกถอนการโอนได้ครับ เพราะคุณอยู่ในฐานะของผู้ที่จดทะเบียนได้ก่อนอยู่แล้ว

๒ แปลงที่ สองเนื่องจากมีการโอนไปให้บุคคลภายนอกต่อไปอีกทีแล้ว จึงต้องมาพิจารณาว่า ผู้รับโอนนั้น เสียค่าตอบแทนและสุจริตหรือไม่ ต้องสุจริตและเสียค่าตอบแทนครบทั้ง ๒ ข้อนะครับ หากขาดข้อใดข้อหนึ่งไป คุณก็สามารถใช้สิทธิของผู้ที่อยู่ในฐานะจะจดทะเบียนได้ก่อนฟ้องเพิกถอนได้เช่นกันครับ

รูปประจำตัว
ถมยา
  • 0 กระทู้ที่เริ่มไว้
รูปไอคอน
ความคิดเห็น : 17
12/12/2554 14:05:00

๔ บุคคลหลายคนเรียกเอาสังหารืมทรัพย์เดียวกัน

ผมได้ซื้อรถยนต์แคมรี่ ไฮบริด ต่อจากเพื่อนคนหนึ่งครับ โดยตัวผมได้ชำระเงินให้เขาไปแล้วเรียบร้อย(เพราะเห็นรถแล้วชอบครับและราคาก็ไม่แพงมาก) และด้วยความที่ไว้ใจเพื่อนด้วย ทั้งๆที่เพื่อนบอกว่า ทะเบียนยังไม่ได้นะเพราะเขาทำเรื่องโอนอยู่เหมือนกัน(เพื่อนก็เพิ่งไปปิดไฟแนนมาครับ) ผมก็เลยคิดว่าไม่มีปัญหาอะไรเพราะยังไงรถก็อยู่กับผมเรียบร้อยแล้ว  ต่อมาพอผมทวงถามเรื่องทะเบียนโอนรถ เขาก็บ่ายเบี่ยงมาเลยๆครับ จนในที่สุดมีเต็นรถอีกเจ้าหนึ่งติดต่อมาหาผมและบอกว่า เพื่อนคนนี้ได้ขายรถให้เขาไปแล้ว ผมก็เลยงงเลยครับ ว่าเขาซื้อได้ยังไงเพราะเขาก็ไม่เคยเห็นรถซักครั้งเดียว แต่เขาบอกว่าถ้าผมไม่เอารถไปคืนเขา เขาจะแจ้งตำรวจว่าผม ยักยอกรถเขาครับ ผมจะทำอย่างไรดีครับ

 

รูปประจำตัว
ทนาย นวพล
  • 0 กระทู้ที่เริ่มไว้
รูปไอคอน
ความคิดเห็น : 18
12/12/2554 14:07:00

 กรณีของคุณเป็รเรื่องของ การที่บุคคลหลายคนเรียกเอา สังหาริมทรัพย์ เดียวกันครับ ในรื่องนี้มีหลักกฎหมายอยู่ ว่า ทรัพย์อยู่กับใครคนนั้นก็มีสิทธิดีกว่าคนอื่นๆครับ แต่ต้องได้ทรัพย์มาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนครับ เรื่องคดียักยอกเมื่อคุณมีสิทธิในรถดีกว่าเขา คุณก็สามารถอธิบายให้ตำรวจฟังได้ครับ

รูปประจำตัว
tik
  • 0 กระทู้ที่เริ่มไว้
รูปไอคอน
ความคิดเห็น : 19
13/12/2554 11:45:00

๕ สาธารณสมบัติของแผ่นดิน

 ดิฉันมีที่ดินอยู่ต่างจังหวัดหนึ่งแปลงค่ะ โดยสมัยเมื่อก่อนนั้นดิฉันเคยได้ทำเรื่องยกที่ดินแปลงนี้ให้กับทางหลวงไปแล้ว คือทำเรื่องบอกผู้ใหญ่บ้านไปแล้วว่า ดิฉันยกให้หลวงทำเป็นเขื่อนเก็บน้ำค่ะ แต่ไม่ได้ไปจดทะเบียนแต่อย่างใด คราวนี้ต่อมานานหลายปีแล้ว ทางหลวงก็ไม่เห็นทำเขื่อน ตามที่ว่าจะทำแต่อย่างใด และปัจจุบันดิฉันกำลังเดือดร้อนเรื่องเงินจึงคิดอยากจะขายที่ดินแปลงนี้ค่ะ  เพราะเคยไปถามผู้ใหญ่บ้านเขาก็ตอบว่า ยกให้หลวงแล้วเอาคืนไมได้

รูปประจำตัว
ทนาย นวพล
  • 0 กระทู้ที่เริ่มไว้
รูปไอคอน
ความคิดเห็น : 20
13/12/2554 11:46:00

กรณีของคุณเป็นการยกที่ดินให้หลวงไปแล้วครับ ไม่ว่าจะได้จดทะเบียนโอนอย่างใดหรือไม่ก็ตาม มันก็ตกเป็นของหลวงตั้งแต่ยกให้ครับ และถึงแม้ว่าหลวงจะยังไม่ได้ทำเขื่อนตามที่คุณประสงค์จะยกที่ดินตอนแรก ที่ดินแปลงนี้มันก็ยังคงเป็นของหลวงอยู่ดีครับ ไม่ใช่ของคุณแล้ว ครับ ตอนนี้คุณคงเอาที่ดินแปลงนี้ไปขายให้กับผู้ที่ต้องการจะซื้อที่ดินแปลงนี้ไม่ได้ครับ

จำนวนความคิดเห็นทั้งหมด : 94

 
Online:  23
Visits:  2,281,799
Today:  476
PageView/Month:  22,155